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人民民主‧生活政治學院         2012春夏課程～家屋.家人與社區

04/27「關於整建維護與自力都更──

一定要拆舊屋嗎？」

課後回饋文本及課程文宣

感觸延伸 

區宇辰

把家作為地位象徵及投資機會的此一依附，創造且維持一種市場競爭，在這場競爭中，大多數人是輸家。這個旨在維持「財產價值」、而不僅是舒適的生活空間的計畫，製造或加劇了種族與階級的排斥，迫使多數人棲身惡劣的住宅，而少數人則發些橫財……[1]

七點進教室，幾乎坐滿了關心都更議題的與會者，大多與我父母年紀相當，五十歲左右；前方主講邀請到劉鴻濃律師以及淡大建築系劉欣蓉教授，在我入坐的前半小時，劉鴻濃律師已有一大段的經驗談，我聽到最後十分鐘，劉律師聊到蓋房子的利益結構和成本如何計算、什麼是建商與民眾「共同負擔」？負擔比例與利潤比例為何？建商如何與銀行斡旋、算借貸利息，又如何「用現在的錢換未來的房子」從中賺取房價高漲之獲利，劉律師最後問到：為什麼我們不自己來呢？我們如果不經他人手、不買「讓建商統包」的方便性，這些被建商賺走的錢、複雜的金錢與權力換算，或許就不會發生了；接著劉欣蓉教授分享自家社區自力整建的多年經驗，還有何謂法定容積與建地，怎麼算？假公園作用是什麼？許多步驟和方法，扣連著她投身自力都更的經驗，例如事業計畫同意書、拆除同意書、建商招標應該在哪個階段出現才合理？建築經理公司可以協助自力都更的社區做什麼？

佳君整理她聽完劉教授的兩個部分的學習：都更並不是我們想像的這麼難、這麼專業，民眾自己做是有可能的；不要被容積獎勵的圖象迷惑了，樓蓋得高、人住得多，並不能保證居住品質，住戶土地的持分也被稀釋，我們的房子要自住還是賣呢？我們對房屋的價值到底往那個走向去想？

最後劉教授和劉律師，提到法律層面可以有哪些改變？取經日本政府對自力都更的協助，建議要修訂條例，舊屋重建不完全等於都更，需要再細緻畫分、保障民眾，並建議政府應該重視都市計劃，都更條例有太多法條是違背前者的。

前幾個禮拜，和父母聊到對士林王家案的看法，母親因著這個話題，提到我從未聽過的事，她的舊家是一片低矮平房構成的小社區，地是基隆漁會的，在十幾年前就有請建商來估價，打算整建，只有一戶不同意蓋新大樓，但所有居民都已搬走，包括我母親家，也搬到旁邊的五層公寓裡，因為大家都是老鄰居，沒敢「來硬的」也不知有什麼法令依據可以動之以情、說之以理（雖然我覺得法令依據某種程度上是為多數暴力背書）這個小小的改建案就拖著，直到建商都跑了，當年我阿公有收下建商給的一筆錢，十幾萬，但建商跑了、案子延宕十幾年，阿公每年都要繳出五千塊地價稅，那塊地已經荒廢得草比人高、殘屋破瓦。

在會場裡想著，能用錢解決的事，真的都不是大事，人情關係中的矛盾，似乎有個難言的阻力讓事情停滯，城市裡一門一戶的家屋形構，某種程度也界線了人們關係的流動，多數人生活領域只劃限在家戶內，不習慣往鄰里、社區延展，我覺得建商能這麼輕易「統包」家屋的整建工程、從中賺取暴利，或用不法手段讓居民彼此分化猜疑，這是因為他們，鑽多數人對公共議題參與薄弱的洞。

人民民主‧生活政治學院          2012春夏講堂～家屋.家人與社區

<都更小講堂3>

「關於整建維護與自力都更——

一定要拆舊屋嗎？」

日期：本週五（4月27日）晚上6:30-9:00（6:15-6:30報到） 

地點：士林公民會館202-203教室（捷運2號出口，士林區大東路75號-士林分局對面）

費用：每一堂課50元，現場收費(含講義、場地、講師費等行政費用)

【課程說明】

都更過程當中，資訊極度不對稱，幾乎都掌握在建商的手裡，如果你有下列幾種疑難雜症，歡迎你來一同認識都更的另一種可能：整建維護與自力都更。

案例一：我家房子位在建商看不上眼的地區，炒作利潤微薄，偏又遇到家裡是海砂屋、火燒厝等災情，急需都更？怎麼辦？

案例二：建商說以後要規劃一坪上百萬，坪數超大的豪宅，導致持分少的地主只得拿權利變換後的錢搬家走人？我不想眼睜睜讓建商強勢主導都更，有辦法嗎？

案例三：地主多分回建物，卻用土地去做交換，導致稀釋土地持分，這個算盤划算嗎？建商強力爭取房地產利益最大化，長遠看來對權利人是好的嗎？

案例四：多組建商紛紛上門，條件一直談，地主很容易就被各個擊破，我們居民想自己團結起來，怎麼做？

《人民民主陣線--士林工作站》本次課程邀請到淡江大學建築系的劉欣蓉老師來和大家分享她自力都更的經驗：

打破「沒有建商，都更就動不了」的迷思，都更可不可以拒絕暴利與投機，而讓一般老百姓主動運用都更機制，整修自己的家園或合理地重建呢？

劉欣蓉老師在竹圍的家被檢測為海砂屋，但因為當地房地產氣氛冷，沒有建商願意進場整合都更。於是劉老師索性捲起袖子，和鄰居一起成立更新會，街坊鄰居自己撩落去。沒有建商，也照樣辦都更。

雖然在建築系教書，比起一般人已經有更多的知識與人脈，但碰上複雜的都更，還會面臨到什麼樣的難題？

劉老師以親身摸索出來的經驗，要告訴大家：都更不是只有一種可能，居民組織起來，我們可以一起來重新打造自己的家園！

主辦： 人民民主陣線士林工作站

主講： 劉欣蓉（淡江建築系助理教授‧ours專業者都市改革組織理事）

主持： 劉鴻濃（台大城鄉與建築基金會規劃師、曾任律師11年，民陣好土小組成員）

附件：劉欣蓉中國時報投書

我們不要這樣的城市

• ·                                 2012-04-07 01:34 中國時報 言論新聞【劉欣蓉】
• ·                                

    　都市發展自七、八○年代以來傾向公私合夥的新自由主義模式，台灣在這個新治理模型潮流中也急起直追，期待能把城市治理引導到更有「效率」路途上。然真實的狀況是，這個新治理模型已然成為治理者躲在政策執行背後、不願為政策扛責的最佳工具。再加上長期以來國家都市土地與住宅政策失衡，任由建商大量興建商品房替代，時日久遠，致令一般市民不再希冀國家有能力處理社會勞動力再生產重要環節的都市住居政策，甚至以為所有和居住有關的事，就只有向建商購買或與建商合建一途。

    　諷刺的是，執政者藉由這種普遍的市民認知，竟然拿來卸責，認為都市開發中最主要的推動者，就是建商。這種將房產開發的建商捧在手掌心，視其為唯一有效的都市開發代理者的心態，搭配上國家長期歪斜的政商結構，導致公私合夥模式在都市更新法令訂定時變成了私人（開發商）主導的更新模式。當前都市更新存在的嚴重問題，全都源於這個朝向私人建商一面倒的立法架構。

    　這種立法心態與立法架構最直接的表現就是，政府處處害怕建商沒有意願幫政府推動都更。一方面，各地方政府想盡辦法找理由訂定各種寬鬆的容積率規定，試圖拉高更新後的建築價值以促使建商「願意」投入協助更新，建商也如願地拚命灌爆單筆更新單元上的建築容積，往往用各種獎勵名目要求到原法定容積的二倍，但國家卻完全沒有相應的都市整體容許容積總量的配套考慮，這不僅是對都市計劃理性的阻卻和霸凌，現實中也為這個城市帶來無法預知的公共設施缺失壓力，並且成為協助建商到處買地圈地的萬惡淵藪。

    　再者，現有《都更條例》為積極鼓勵建商投入都市更新事業，增加第十一條未經劃定應實施更新之地區，也可由建商以地主之姿自行劃定都市更新單元，這條大門一開，誘使這類「建商式都更」不再受限制，任何有利於建商取得委託實施同意書的區域都成為圈地標地，以至於目前大多數都更案多集中在未徵收巷道（可協助開闢以換取容積）與公有土地（所有權人不太會有意見）以及土地持分單純的獨幢透天街廓內，真正被地方政府畫定有待更新的區域，卻因為不見得有利於建商取得同意書而仍大量晾在那裡，其結果是目前都市更新方案散落於市區各處，缺乏整體都市更新/再發展的執行策略，造就了目前這種孤島式都更（漢寶德語）的悲劇。

    　此外，都更法令以多數決的形式民主賦予建商合法化其實施更新的正當性，卻無法言明多數決基礎的「公共利益」究竟為何。而簡略的法令規定也任由建商自辦的說明會虛晃形式，讓讀不懂更新事業計畫書的市民，拱手將知的權力連同同意書一併讓渡給看似全知全能又擁有正當性的建商。這樣的《都更條例》怎不是惡法？又怎麼平息民眾眼看建商把自己土地拿去獲取十數億的暴利，自己卻無法自由處置財產的不滿？

    　假公私合營下的《都市更新條例》不僅是城市治理者自廢武功的明證，更再次坐實這個城市在國家/建商上下交相賊的修辭與制度暴力中展現貪婪。「我們不要這樣的城市」，這張寫在王家抗爭牆便利貼紙的話，道盡市民期待。我們不要這樣國家躲在暗處，卻任由建商用房地產交換價值妖魔化人心的城市。

    　二十年前無殼蝸牛運動中無住屋者指控台灣「金權城市」本質的歷歷在目，今天再度以警棍下王家與學生們的肉身，逼使僅僅擁有棲身房產的小市民們也不得不挺身護衛個人微少而脆弱的居住/財產權。這和建商們以迫遷為威脅卻動輒獲取十數億房產暴利之間的巨大對比，難道還不足以說服有良知的學者們站出來，共同和市民們要求郝龍斌還我們一個公平正義的城市嗎？

    　（作者為專業者都市改革組織理事，淡江大學建築系助理教授）

[1] 《像女孩那樣丟球：論女性身體經驗》P.230